【知らずに出店すると危険】大阪府知事免許から大臣免許へ！他府県に営業所を新設する際の手続きと注意点を徹底解説

2026年6月9日

はじめに

「大阪で宅建業を営んでいるが、兵庫県や京都府にも営業所を出したい」

「他府県に支店を作るだけなら変更届だけでいいの？」

「大臣免許への切り替えはいつ行えばいい？」

不動産会社が事業拡大を行う際によく発生するのが、「大阪府知事免許から国土交通大臣免許への免許換え」です。

実際に、

・大阪市に本店がある
・兵庫県に支店を開設する
・京都府に営業所を設置する

といったケースでは、宅建業免許の種類が変わります。

しかし、この手続きを理解しないまま営業所を開設してしまうと、

・営業開始が遅れる
・保証協会の手続きが進まない
・宅建業法違反のリスクが発生する
・開業スケジュールが大幅に狂う

といったトラブルにつながる可能性があります。

この記事では、大阪府知事免許業者が他都道府県に営業所を新設し、大臣免許へ切り替える際の手続き内容や注意点について、行政書士がわかりやすく解説します。

知事免許と大臣免許の違いとは？

宅建業免許には大きく分けて2種類あります。

大阪府知事免許とは

営業所が大阪府内のみに存在する場合に取得する免許です。

例えば、

・本店：大阪市
・支店：堺市

のように、すべての営業所が大阪府内にある場合は大阪府知事免許となります。

国土交通大臣免許とは

2つ以上の都道府県に営業所を設置する場合に必要な免許です。

例えば、

・本店：大阪市
・支店：神戸市

または

・本店：大阪市
・支店：京都市

などの場合は大臣免許になります。

なぜ免許が変わるのか？

宅建業法では、営業所の所在地によって免許権者が決まっています。

営業所が1つの都道府県内だけであれば知事免許ですが、複数都道府県にまたがる場合は国土交通大臣が免許権者となります。

そのため、大阪府知事免許業者が他府県へ営業所を設置する場合は、必ず大臣免許への切り替えが必要になります。

営業所とは何を指すのか？

「営業所」と聞くと店舗や事務所をイメージする方が多いですが、宅建業法上の営業所には明確な定義があります。

宅建業法上の営業所

宅建業に関する業務を継続的に行う場所です。

具体的には、

・契約締結
・重要事項説明
・不動産売買仲介
・賃貸仲介

などを行う拠点が営業所に該当します。

案内所との違い

モデルルームや現地販売所などは営業所に該当しないケースもあります。

ただし、

・契約行為を行う
・宅建士が常駐する

などの場合は営業所と判断される可能性があります。

大臣免許への切り替え（免許換え）とは？

変更届ではない

非常に多い勘違いですが、

「支店を増やしただけだから変更届でいい」

というわけではありません。

知事免許から大臣免許への変更は、「免許換え」という別の手続きになります。

新規申請に近い手続き

免許換えは単なる届出ではありません。

実務上は、

・申請書作成
・添付書類収集
・事務所確認

など、新規取得に近いレベルの準備が必要になります。

免許番号も変更される

免許換えを行うと、

大阪府知事（○）第○○号

から

国土交通大臣（○）第○○号

へ変更されます。

免許更新期限前に免許替え申請をした場合の従前の免許の有効期限は？
例）現在＝大阪府知事免許　令和8年12月20日まで　→　これから）大臣免許

大阪府知事免許の更新をせず、令和8年10月10日に大臣免許への免許替え申請を行った場合、大臣免許の免許がおりるまでは従前の大阪府知事免許の有効期限は審査完了まで有効期間が延長されます。

上記の場合、12月30日時点でまだ大臣免許が審査中の場合、大阪府知事免許は引き続き有効になります。

大臣免許への切り替え手続きの流れ

STEP1 営業所計画の確認

まずは新設する営業所が宅建業法上の要件を満たしているか確認します。

特に重要なのが、

・独立性
・継続性
・事務所設備

です。

STEP2 専任宅建士の確保

営業所ごとに専任の宅地建物取引士を配置する必要があります。

宅建士が確保できなければ営業所として認められません。

STEP3 必要書類の準備

主な書類は以下のとおりです。

・免許申請書
・履歴事項全部証明書
・定款
・身分証明書
・略歴書
・事務所写真
・案内図
・宅建士関係書類

など

STEP4 大臣免許申請

申請窓口は大阪府ですが、最終的な審査は国土交通大臣が行います。

STEP5 審査

一般的に3か月程度（90日）かかります。

繁忙期にはさらに期間が延びることもあります。

STEP6 保証協会手続き

免許取得後に保証協会の手続きを行います。

この手続きが完了しなければ営業開始できません。

他府県営業所でよくある注意点

事務所要件を軽く考えている

営業所は単なる賃貸物件ではありません。

宅建業法上の事務所として認められる必要があります。

レンタルオフィス問題

近年増えている相談です。

レンタルオフィスやシェアオフィスは、

・専用性
・独立性

が不足している場合があります。

事前確認が重要です。

自宅兼事務所

条件を満たせば可能ですが、

・居住スペースとの区分
・来客対応

などが必要です。

宅建士不足

支店開設時によくあるのが、

「宅建士がいない」

というケースです。

営業所ごとに専任宅建士が必要となるため注意が必要です。

保証協会手続きも忘れてはいけない

大臣免許取得後は保証協会手続きも必要になります。

保証協会とは

宅建業者が営業保証金の供託をせずに営業するための制度です。

多くの不動産会社は保証協会へ加入しています。

営業所追加で費用が発生する

営業所が増える場合、

・入会金
・分担金

などが追加で必要になることがあります。

事前に予算を確認しておきましょう。

よくある失敗事例

失敗事例①

営業所契約を先に締結した

結果として事務所要件を満たさず移転が必要になった。

失敗事例②

宅建士の採用が間に合わなかった

営業所開設予定日に営業できなかった。

失敗事例③

大臣免許への切り替えに時間がかかった

想定より2か月以上遅れた。

失敗事例④

保証協会の手続きを忘れていた

免許取得後も営業開始できなかった。

行政書士へ依頼するメリット

スケジュール管理ができる

営業所契約から営業開始まで逆算して進められます。

事務所要件を事前確認できる

契約前にリスクを把握できます。

書類作成を一括対応できる

免許換えは添付書類が多いため専門家のサポートが有効です。

保証協会手続きまでサポート可能

開業までワンストップで対応できます。

まとめ

大阪府知事免許業者が他都道府県へ営業所を新設する場合は、大臣免許への免許換えが必要になります。

特に重要なのは、

・営業所要件の確認
・専任宅建士の確保
・保証協会手続き
・スケジュール管理

です。

事業拡大を成功させるためには、営業所契約前から準備を進めることが重要です。

お問い合わせ・ご相談

アドバンスリンク行政書士事務所では、

・大阪府知事免許から大臣免許への免許換え
・他府県への営業所新設
・保証協会加入手続き
・宅建業免許の変更届
・宅建業免許の新規取得

をサポートしております。

「大阪から兵庫県へ出店したい」

「大臣免許への切り替えが必要かわからない」

「最短で営業開始したい」

という方は、お気軽にご相談ください。

この記事を書いた人

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