【保存版】不動産エージェント会社（TERASS等）の仕組みとは？宅建業免許・宅建士要件との関係を行政書士が徹底解説

■ はじめに

近年、「不動産エージェント」という働き方が注目を集めています。
特に、TERASSなどに代表されるエージェント型の不動産会社は、「フルコミッション」「自由な働き方」といった魅力から、不動産業界のみならず異業種からの参入者も増えています。

しかし、このような働き方について、

• 宅建業免許はどうなっているのか？
• 専任の宅地建物取引士（宅建士）の要件は満たしているのか？
• 個人で仲介しても違法にならないのか？

といった疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

本記事では、行政書士の視点から、不動産エージェント会社の仕組みと宅建業法との関係について、わかりやすく解説します。

■ 宅建業免許の基本ルール（おさらい）

まずは前提として、宅建業法の基本ルールを確認しておきましょう。

宅建業を行うためには、以下の要件を満たす必要があります。

① 宅建業免許の取得

不動産の売買・仲介を業として行う場合、国または都道府県の免許が必要です。

② 専任宅建士の設置義務

宅建業者は、

👉 「従業者5人につき1人以上の専任宅建士」

を設置しなければなりません。

③ 無免許営業の禁止

免許を持たずに報酬を得て仲介業務を行うと違法となります。

④ 名義貸しの禁止

宅建士の資格を他人に貸すことも禁止されています。

要件について詳しく知りたい方はこちら
→ 「宅建業免許の要件」

■ 不動産エージェント会社の仕組みとは？

では、TERASSのような不動産エージェント会社は、これらのルールをどのようにクリアしているのでしょうか。

結論からいうと、

👉 「会社が宅建業免許を持ち、エージェントはその会社に所属する形で活動する」

という仕組みです。

■ ① 宅建業免許は会社が保有

不動産エージェント会社は、通常の不動産会社と同様に宅建業免許を取得しています。

つまり、

• 実際に取引の主体となるのは会社
• 契約の当事者も会社

となります。

👉 個人のエージェントが宅建業免許を持っているわけではありません。

■ ② エージェントは業務委託（個人事業主）

エージェントは会社の従業員ではなく、業務委託契約を結んでいるケースが多いです。

そのため、

• 出社義務なし
• 働く時間は自由
• 成果報酬（フルコミッション）

といった自由度の高い働き方が実現されています。

しかし重要なのは、

👉 法的には「会社のもとで業務を行っている」

という点です。

■ ③ 専任宅建士は会社単位で確保

宅建業法の「5人に1人ルール」は、

👉 会社単位でカウントされます

つまり、

• エージェント全員が宅建士である必要はない
• 会社が必要人数の専任宅建士を確保していればOK

という仕組みです。

■ ④ 契約・重要事項説明は会社管理

不動産取引において重要な、

• 重要事項説明
• 契約書作成
• 決済

などは、会社の管理のもとで行われます。

👉 これにより、法令違反リスクをコントロールしています。

■ なぜこの仕組みで合法なのか？

一見すると「個人が自由に仲介している」ように見えるため、違法ではないかと疑問に思う方もいます。

しかし、以下の理由から適法です。

■ 違法になるケース

• 無免許で仲介業を行う
• 宅建士資格の名義貸し
• 個人で勝手に契約主体になる

👉 これらは完全に違法です。

■ エージェントモデルが合法な理由

• 宅建業免許は会社が保有
• エージェントは会社に所属
• 契約主体は会社

👉 つまり、法律上は「会社が業務を行っている」ため問題ありません。

■ 従来型不動産会社との違い

項目	従来型	エージェント型
雇用形態	正社員	業務委託
報酬	固定給＋歩合	完全歩合
働き方	出社中心	自由
店舗	あり	なし（オンライン中心）
宅建業免許	会社	会社

👉 大きな違いは「働き方」であり、法的構造は同じです。

■ よくある誤解

❌ 誤解

「エージェントは個人で不動産業をしている」

⭕ 正解

👉 会社の宅建業免許のもとで活動している営業担当者

宅地建物取引行免許はご自身で申請することも可能ですが、
・要件判断のミス
・書類不備による遅延
などのリスクもあります。

当事務所では、免許取得の可否を無料で診断しておりますので、
『取れるか不安』という方は一度ご相談ください。

■ 今後の市場動向

不動産エージェントモデルは、

• 副業解禁の流れ
• フリーランス志向の増加
• DX化（オンライン化）

といった背景から、今後さらに拡大していくと考えられます。

■ 行政書士としてのビジネスチャンス

この分野は、行政書士にとって非常に大きなチャンスがあります。

■ 想定されるニーズ

• 不動産エージェント会社の設立
• 宅建業免許の取得サポート
• 専任宅建士要件の相談
• 業務委託契約書の作成
• 法令遵守体制の整備

■ 特に重要なポイント

エージェント型は自由度が高い反面、

👉 コンプライアンス設計が非常に重要

です。

ここに行政書士の専門性が活きます。

要件について詳しく知りたい方はこちら
→ 「宅建業免許の要件」

■ まとめ

本記事のポイントを整理します。

✔ 不動産エージェント会社は宅建業免許を保有している
✔ エージェントは業務委託で所属している
✔ 専任宅建士は会社単位で確保される
✔ 契約主体は会社であり違法ではない

👉 つまり、

「自由に働けるが、法的には会社の枠内で活動している」

これがエージェントモデルの本質です。

■ 最後に

アドバンスリンク行政書士事務所では、

• 宅建業免許の取得
• 不動産エージェント会社の立ち上げ支援
• 各種契約書の作成

など、不動産業界に特化したサポートを行っています。

👉 「これから不動産エージェントとして独立したい」
👉 「エージェント型の会社を立ち上げたい」

という方は、お気軽にご相談ください。

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